Vous rêvez de devenir propriétaire mais vous n’avez pas d’apport personnel conséquent ? La location-vente immobilière pourrait bien être la solution qu’il vous faut en 2023. Dans un contexte de taux d’intérêt encore bas et d’aides à l’accession à la propriété, ce dispositif méconnu a le vent en poupe. Laissez-nous vous expliquer son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients, que vous soyez acheteur ou vendeur. Suivez également nos conseils pour mener à bien votre projet d’acquisition en location-accession.
Qu’est-ce que la location-vente immobilière ?
Le principe de la location-accession
La location-vente, aussi appelée location-accession, est un mécanisme original qui permet à un ménage de devenir propriétaire de manière progressive. Concrètement, vous louez un logement neuf ou ancien pendant une durée déterminée (en général entre 1 et 5 ans), en payant une redevance composée d’une part locative et d’une part acquisitive. À l’issue de cette première phase, vous avez la possibilité de lever une option d’achat pour acquérir définitivement le bien, en déduisant du prix d’achat final tout ou partie des sommes déjà versées.
Les différents dispositifs de location-vente
Plusieurs dispositifs de location-accession existent, avec chacun leurs spécificités. Le plus connu est le Prêt Social Location-Accession (PSLA), réservé aux ménages sous plafonds de ressources pour l’achat d’un logement neuf. Mais il existe aussi des offres de location-accession dans l’ancien ou dans le libre, comme la formule « Louer pour Acheter » proposée par certains constructeurs. Enfin, le Bail Réel Solidaire (BRS) est une nouvelle forme de location-accession qui dissocie le foncier du bâti pour faire baisser les prix.
Les conditions pour bénéficier de la location-vente
Pour prétendre à la location-accession, vous devez respecter certains critères d’éligibilité. Pour le PSLA par exemple, votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser des plafonds fixés localement par type de ménage. Le logement concerné doit lui aussi répondre à des caractéristiques précises en termes de localisation, de performance énergétique ou de prix au m². Un contrat de location-accession est alors signé chez le notaire, incluant une garantie de rachat et de relogement en cas de non-levée de l’option.
Les avantages de la location-vente pour l’accédant
Devenir propriétaire sans apport personnel
L’atout majeur de la location-accession est de permettre à des ménages d’acheter un bien immobilier sans mise de départ importante. En effet, pendant la phase locative, une partie du loyer est épargnée pour constituer un apport personnel et réduire d’autant le besoin d’emprunt bancaire. Cela facilite grandement l’obtention d’un crédit immobilier le moment venu.
Profiter d’avantages fiscaux
En achetant en location-vente, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse par rapport à une acquisition classique. Le PSLA prévoit ainsi une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et le cas échéant de taxe d’aménagement. Même en location-accession libre, la part acquisitive des loyers n’est pas fiscalisée.
Sécuriser son achat immobilier
Avec la location-accession, fini la peur d’avoir acheté un bien qui ne vous convient pas ! Pendant la phase locative, vous testez le logement et son environnement en conditions réelles. Si malgré tout vous renoncez à lever l’option d’achat, la garantie de rachat et de relogement prévue au contrat vous protège. Le vendeur doit racheter le bien et vous proposer un autre logement adapté à vos besoins.
Les avantages de la location-accession pour le vendeur
Vendre son bien plus rapidement
Proposer son bien immobilier en location-vente peut booster sa commercialisation. En effet, le vivier d’acheteurs potentiels s’élargit en donnant leur chance à des ménages qui n’auraient pas pu acheter autrement, faute d’apport personnel suffisant. Le délai de vente est ainsi réduit et le bien vendu au prix du marché.
Générer des revenus locatifs
En plus du prix de vente final, la location-accession apporte au vendeur des revenus complémentaires pendant la phase locative. Les loyers perçus, même partiellement, améliorent la rentabilité globale de l’opération. Ils peuvent aussi rassurer le vendeur quant à la solvabilité de l’accédant.
Bénéficier d’une fiscalité avantageuse
Côté vendeur aussi, la location-vente a des atouts fiscaux. Les loyers touchés pendant la phase locative sont exonérés d’impôts. De plus, si le bien est vendu après une durée de détention suffisante, la plus-value réalisée profite d’un abattement pour durée de détention, voire d’une exonération totale au bout de 22 ans de location-accession.
Les inconvénients de la location-vente immobilière
Un choix de biens limité
Premier bémol de taille : vous n’aurez pas accès à tous les biens en location-vente. Seuls des logements agréés peuvent être commercialisés sous ce régime. Ils doivent respecter des caractéristiques précises en termes de localisation (zonage ABC), de performance énergétique, de normes d’habitabilité ou encore de plafonds de loyers et de prix de vente. Cela restreint forcément le champ des possibles, en particulier dans les zones tendues.
Des frais et un coût final plus élevés
Attention à bien intégrer dans votre budget le fait que la location-accession engendre des frais spécifiques qui ne sont pas des moindres. Prévoyez notamment des frais de notaire (entre 2 et 3% du prix d’achat), des frais de dossier et de gestion ainsi qu’une indemnité d’immobilisation en cas de non-levée de l’option. Au final, l’addition peut être plus salée qu’un achat immobilier traditionnel.
Un risque de perte financière
Le revers de la médaille de la location-accession est le risque de perdre de l’argent si l’on ne peut pas ou ne souhaite plus acheter le bien. En effet, en cas de non-levée d’option, l’accédant ne récupère pas la totalité des sommes versées. Une partie (la part acquisitive des loyers) reste acquise au vendeur à titre d’indemnité, en plus d’éventuels dommages et intérêts.
Nos conseils pour réussir son projet en location-accession
Bien s’informer sur le dispositif
La clé d’un projet immobilier réussi passe par une parfaite compréhension du mécanisme de location-vente. Renseignez-vous auprès de professionnels (notaires, conseillers financiers, agents immobiliers…), décryptez les offres, comparez-les. N’hésitez pas à vous faire épauler par un expert qui saura vous alerter sur les pièges éventuels.
Vérifier sa capacité de financement sur le long terme
C’est l’étape cruciale d’une acquisition en deux temps. Faites des simulations précises qui tiennent compte de l’évolution probable de vos revenus et de vos charges sur toute la durée du contrat. Assurez-vous que vous pourrez payer la redevance, puis rembourser votre prêt, même en cas de coup dur (chômage, divorce, maladie…). Prévoyez une marge de sécurité !
Faire jouer la concurrence et négocier les conditions
Même en location-accession, tout est négociable ! Les marges de manœuvre sont sans doute plus minces que pour un achat classique, mais n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Faites baisser le prix, les frais annexes, obtenez des avantages supplémentaires… Un bon négociateur peut tirer son épingle du jeu.
Anticiper la levée de l’option d’achat
Ne considérez pas la levée d’option comme une formalité. C’est même le moment le plus important de votre parcours d’accédant. Deux ans avant l’échéance, préparez-vous ! Constituez votre dossier de financement, faites des demandes de prêt à plusieurs banques, épargnez encore pour consolider votre apport personnel et ainsi décrocher le meilleur taux de crédit.
La location-vente s’avère une solution pertinente pour concrétiser un projet immobilier sans apport conséquent. Ses nombreux avantages (acquisition progressive, sécurisation de l’achat, rentabilité…) doivent cependant être mis en balance avec quelques inconvénients (offre réduite, coût réel, risque de perte). Souscrite en toute connaissance de cause et avec les bons réflexes, la location-accession reste un outil intéressant parmi la palette de moyens pour devenir propriétaire, au même titre que le PTZ, le PAS ou encore le crédit-relais. Le tout est de bien s’entourer, d’y voir clair dans son budget et dans les offres proposées. Avec les conseils de cet article, vous avez désormais toutes les cartes en main pour vous lancer sereinement !